1、查封及期限。为实现生效法律文书确定的义务，人民法院会根据当事人申请或依职权查询、查封被执行人财产。法院冻结被执行人的银行存款的期限不得超过一年，查封、扣押动产的期限不得超过两年，查封不动产、冻结其他财产权的期限不得超过三年。

2、评估。对拟拍卖的财产，法院应当委托具有相应资质的评估机构进行价格评估。这就包括当事人议价、定向询价、网络询价、委托评估四种情形。收到评估报告后5日内送达当事人，当事人对评估报告有异议的，可以向法院提出异议（救济途径）。

3、确定拍卖保留价。拍卖保留价由法院参照评估价确定。法院确定的保留价，第一次拍卖时，不得低于评估价或者市价的百分之八十；如果出现流拍，再行拍卖时，可以酌情降低保留价，但每次降低的数额不得超过前次保留价的百分之二十。

4、拍卖公告。拍卖不动产（房屋等）的，应当在拍卖十五日前公告，其中司法拍卖应当在拍卖三十日前公告。拍卖公告应当包括拍卖财产、价格、保证金、竞买人条件、拍卖财产已知瑕疵、相关权利义务、法律责任、拍卖时间、网络平台和拍卖法院等信息。

5、拍卖。拍卖过程中，有最高应价时，则拍归该应价最高的竞买人（无优先购买权人的情形）。拍卖时无人竞买或者竞买人的最高应价低于保留价，申请执行人同意以该次拍卖所定的保留价接受拍卖财产的，应当将该财产交其抵债（法院裁定以物抵债）。

6、第二次拍卖。拍卖时无人竞买或者竞买人的最高应价低于保留价，申请执行人不申请以该次拍卖所定的保留价抵债的，应当在六十日内再行拍卖。对于第二次拍卖仍流拍的不动产，申请人接受第二次拍卖的保留价的可以裁定以物抵债，申请人拒绝的，应当在六十日内进行第三次拍卖。

7、第三次拍卖和变卖。第三次拍卖流拍且申请执行人拒绝接受或者依法不能接受该不动产的，法院应当于第三次拍卖终结之日起七日内发出变卖公告。自公告之日起六十日内没有买受人愿意以第三次拍卖的保留价买受该财产，且申请执行人仍不表示接受该财产抵债的，应当解除查封、冻结，将该财产退还被执行人，但对该财产可以采取其他执行措施的除外。

关键词： 房屋 拍卖 流程